賃貸物件の告知事項とは？心理的瑕疵とその他の告知義務について
賃貸物件を貸し出す際、オーナー様や管理会社には入居者様が物件を選ぶために必要な情報を「告知事項」として伝える義務があります。
特に、物件内で発生した人の死に関する情報（心理的瑕疵）は重要な告知事項の一つですが、それ以外にも建物の構造・設備に関する問題、環境リスク、法的制限などが告知義務に該当する場合があります。
1. 心理的瑕疵（しんりてきかし）とは？
心理的瑕疵とは、物件の物理的な損傷はないものの、過去の出来事が原因で入居者様が不安や嫌悪感を抱く可能性がある事象を指します。
具体的には以下のケースが該当します。
・自殺・他殺・事故死があった物件
・火災や事件により死亡者が出た物件
・暴力団事務所が近くにある物件
・過去に重大な犯罪が発生した物件
こうしたケースでは、オーナー様や管理会社は入居希望者に対し、その事実を告知する義務があります。
■ 孤独死は心理的瑕疵に該当する？
「孤独死」が発生した場合は、すべてが心理的瑕疵に該当するわけではなく、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年）に基づき、以下のように整理されています。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年）
1. 老衰や病死などの自然死（すぐに発見された場合）
・告知義務なし
・入居者様が通常の生活の中で亡くなり、特別な事情がない場合は心理的瑕疵にはなりません。
2. 特殊清掃が必要な孤独死（長期間発見されず、異臭や害虫発生があった場合）
・概ね3年間は告知が必要
・特殊清掃（消臭・害虫駆除・床や壁の張り替えなど）が必要だった場合は、心理的瑕疵とみなされるため、3年間は次の入居者様に告知しなければなりません。
■ 3年以内なら入居者が変わるたびに告知義務あり
発生から概ね3年間は、新しい入居者様ごとに告知義務が発生します。
つまり、3年以内に複数回入居者が入れ替わった場合でも、その都度告知が必要です。
例：
・2024年1月：物件内で自殺が発生
・2024年3月：入居者Aが入居（告知義務あり）
・2025年6月：入居者Aが退去し、入居者Bが入居（告知義務あり）
・2027年2月：入居者Bが退去し、入居者Cが入居（告知義務あり）
・2027年2月以降（発生から3年経過）：新たな入居者への告知義務なし
2. 心理的瑕疵以外の告知事項
賃貸物件の告知義務は心理的瑕疵だけではなく、物理的な問題や環境要因、契約に影響を与える法的事項にも及びます。
■ 物件や建物に関する問題
1. 建物の構造的な欠陥（耐震性の問題、雨漏り、シロアリ被害など）
・過去に大きな損傷を受けて修復した履歴がある場合は告知義務が生じる可能性あり。
2. 設備の不具合（給排水トラブル、ガスの供給トラブルなど）
・重大な故障や不具合があった場合、修繕履歴を含めて説明する必要がある。
3. 過去の浸水・火災歴
・洪水や台風による浸水履歴がある場合、特にハザードマップ上で危険地域に指定されている場合は告知が必要。
■ 環境に関する問題
1. 周辺環境の騒音・悪臭・振動
・近隣に工場・鉄道・繁華街・風俗店などがあり、住環境に影響がある場合は告知が必要。
2. 隣人トラブルや住民の問題
・近隣住民とのトラブルが頻発している場合や、過去に重大なクレームがあった場合、契約前に説明する必要がある。
3. 災害リスク
・土砂災害警戒区域や地震の危険が高い地域にある物件は、リスクを説明する義務がある。
■ 法的な制限に関する事項
1. 建築基準法や都市計画法による制限
・建物の用途や改築の可否に影響を与える場合は告知が必要。
2. 契約上の特別な条件
・定期借家契約（契約期間が限定されている）やペット不可・楽器不可など、一般的な賃貸契約と異なる場合は事前に明示する必要がある。
3. まとめ
賃貸物件の告知義務は心理的瑕疵（人の死に関する情報）だけでなく、建物の構造や設備の問題、周辺環境のリスク、法的な制限などにも及びます。
心理的瑕疵に関しては、2021年のガイドラインで自殺・他殺・事故死・特殊清掃を伴う孤独死は「発生から概ね3年間」は告知が必要と明確化されました。
3年以内に入居者が変わった場合でも、都度告知義務があります。
また、物理的な欠陥や契約上の制限、住環境の問題なども重要な告知事項であり、オーナー様や管理会社は適切に情報を提供することが求められます。
告知義務を怠ると、契約後にトラブルとなる可能性があるため、慎重に対応することが重要です。
